Investire nel Mattone

Un NPL può nascere molto prima del pignoramento: spesso l’errore è già nel business plan e nelle variabili che non sono state considerate.

In questa puntata di Investire nel Mattone diamo voce a Mirko Frigerio, che lavora nel mondo delle esecuzioni immobiliari dal 2003, per confrontarci sui Non-Performing Loans, ovvero i crediti deteriorati.

Secondo Mirko Frigerio, dietro molti NPL legati alle operazioni immobiliari c’è un business plan che non ha considerato tutte le variabili. Non bastano entrate e uscite: anche il tempo può trasformare un’operazione apparentemente redditizia in un problema.

Durante l’intervista si parla degli errori più frequenti nella valutazione immobiliare, dalla scelta dell’impresa alla verifica dei costi reali, fino agli imprevisti tecnici, fiscali e normativi. Ad esempio, viene portato il caso di un intervento in cui il mancato collegamento all’acquedotto ha generato un costo imprevisto di 140.000 euro.

Mirko ripercorre anche il suo ingresso, quasi casuale, nel mondo delle esecuzioni immobiliari e spiega il percorso che può portare da una rata insoluta di un prestito al pignoramento e alla classificazione del credito come Non-Performing Loan.

Un altro punto centrale è la competenza: operare nel settore richiede esperienza, conoscenze tecniche e legali, due diligence e professionisti qualificati. Per questo il suo consiglio a chi pensa di improvvisarsi nel mondo degli NPL è netto: affidarsi a chi questo lavoro lo conosce realmente.

Un NPL spesso non nasce il giorno del pignoramento, ma molto prima, nelle valutazioni e nelle scelte. Prevenire significa anche saper dire no a un’operazione.

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Non sempre chi si presenta bene sui social è garanzia di risultati concreti.
In questa puntata di Investire nel Mattone – The Voice of Real Estate parliamo di fiducia negli investimenti immobiliari, in un momento in cui i social si riempiono di promesse di rendimento.
Ne parliamo con tre ospiti, ognuno con un punto di vista diverso sul tema.

A metterci la faccia per aiutare gli investitori a fidarsi degli operatori è Masterhouse, società specializzata in flipping immobiliare. Il founder Maico Ricciardelli racconta come lavorano con capitali di terzi. Con lui anche la socia Stefania Ignelzi, avvocato specializzato nel diritto immobiliare, a cui negli ultimi tempi si rivolgono sempre più investitori delusi da esperienze con operatori molto visibili sul mercato ma poco trasparenti nei risultati.

I 3 consigli della puntata:
1️⃣ Stefania Ignelzi: scegliere con consapevolezza la forma contrattuale e sapere esattamente cosa si firma, senza fidarsi solo della presunta reputazione dell'operatore.
2️⃣ Maico Ricciardelli: un operatore serio comunica in modo trasparente con gli investitori. Racconta il caso di un'operazione con difficoltà di vendita in cui Masterhouse ha comunque mantenuto il rendimento concordato inizialmente.
3️⃣ Matteo, investitore Masterhouse: oltre a valutare la società e il suo track record, è fondamentale saper leggere un business plan, senza farsi ingolosire da numeri che sulla carta funzionano sempre.

Il rischio fa parte di ogni investimento immobiliare, ma esistono operatori che scelgono di mantenere un rapporto di fiducia autentico con chi investe, anche quando le cose non vanno come previsto. Guardando alla forma contrattuale, alla trasparenza dell'operatore e alla capacità di leggere i numeri, questo rischio si può ridurre concretamente.

⚠️ DISCLAIMER: Il canale non promuove né suggerisce specifici investimenti o operatori. L’obiettivo è offrire contenuti informativi, fedeli alla realtà del mercato immobiliare.

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Cosa succede quando un’operazione immobiliare parte con il Superbonus 110% e si blocca a metà strada?

In questa intervista vi porto dentro un caso reale: un progetto finanziato anche tramite crowdfunding, in cui ho investito personalmente, che oggi affronta ritardi importanti a causa della sospensione del bonus.

Con l’impresa edile protagonista dell’intervento analizziamo:
Come funzionava il 110% e cosa è cambiato
Quali sono state le conseguenze
Le strategie per gestire una crisi in corso
Il lato umano di chi lavora tra burocrazia, pressioni e responsabilità
Un’intervista autentica, a cuore aperto, per capire davvero cosa sta succedendo nel mondo dell’edilizia dopo il caos del Superbonus.

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⚠️ Questo video racconta esperienze personali vissute da chi parla, senza fare nomi né riferimenti a persone identificabili. L'obiettivo è condividere riflessioni utili e lezioni apprese, non accusare né denigrare nessuno. Il contenuto non è in alcun modo finalizzato a diffamare, ma intende contribuire a una maggiore consapevolezza nel mondo degli investimenti.

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Ha comprato e rivenduto case per 1 miliardo. Poi i tassi sono esplosi e tutto è cambiato: la storia vera di Casavo. Giorgio Tinacci, founder di Casavo, racconta in prima persona come ha costruito la prima piattaforma italiana di instant buying immobiliare, raccogliendo quasi 200 milioni di euro da investitori, fino alla svolta che ha trasformato radicalmente il modello di business.

Casavo nasce nel 2017 con l'obiettivo di rendere liquido il mercato immobiliare italiano: comprare casa dal venditore entro 30 giorni e rivenderla generando un margine, esattamente come fanno i market maker sui mercati finanziari. Il modello funziona: 2.500 operazioni completate, picchi di 20-30 milioni di euro al mese di investimenti in appartamenti, quasi 200 milioni di euro raccolti da fondi venture capital. Già prima della crisi, però, Casavo aveva iniziato ad affiancare all'instant buying un servizio di mediazione immobiliare, per rispondere a quella fascia di clienti, oltre il 90% di chi contattava la piattaforma,  che non rientrava nei criteri dell'acquisto diretto. La scelta si rivela decisiva quando, tra il 2022 e il 2023, i tassi di interesse salgono in modo brusco e violento.

 Con mezzo miliardo di euro di esposizione a bilancio e un aggravio stimato di oltre 30 milioni sul costo del capitale, Casavo avvia una profonda riorganizzazione: dismissione dell'intero portafoglio, rimborso di tutti i debiti e spostamento del core business verso la mediazione ibrida digitale con rete diretta di agenti, attiva oggi in Italia e Francia. Il breakeven viene raggiunto a marzo 2025. L'instant buying non scompare, ma diventa uno strumento al servizio della rete agenti e degli investitori istituzionali. Come dice Giorgio Tinacci citando Bezos: sii testardo sulla visione, flessibile sul modello di business. Casavo ne è la dimostrazione concreta.

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Il Club Deal è una delle modalità per investire nell’immobiliare e un’opportunità per gli sviluppatori per finanziare i propri progetti, ma come funziona davvero?

In questa intervista continuiamo ad approfondire il tema del Club Deal, argomento richiesto da chi mi segue su Instagram. Dopo aver parlato con un investitore che ha partecipato a un Club Deal e ha vissuto un’esperienza problematica, oggi diamo voce a chi ha utilizzato questa formula per finanziare un’operazione immobiliare.

Marzia Maroino, sviluppatrice immobiliare, ci spiega:
✅ Perché ha scelto il Club Deal per il suo progetto
✅ Quali sono le garanzie e le tutele per gli investitori
✅ I rischi da considerare e come gestirli
✅ Consigli per chi vuole investire in un Club Deal in modo consapevole

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